Urteil des Landgerichts (Berufungsinstanz) – Az. 19 C 19/25 (AG Nettetal) – Rechtskräftig (Revision nicht eingelegt)

Was ist ein „privilegiertes Mietverhältnis“?

§ 573a BGB erlaubt es Vermietern, unter erleichterten Bedingungen zu kündigen (siehe auch Kündigung des Mietverhältnisses)– also ohne den sonst erforderlichen Nachweis eines berechtigten Interesses (wie Eigenbedarfskündigung). Dieses Sonderkündigungsrecht gilt aber nur in einer ganz bestimmten Konstellation: Eine Kündigung nach § 573a BGB ist nur wirksam, wenn der Kündigende bereits Vermieter ist. Dies ist erst mit Eintragung im Grundbuch der Fall.

Typische Beispiele für solche privilegierten Mietverhältnisse sind: – das klassische Zweifamilienhaus, in dem Vermieter und Mieter jeweils eine Wohnung bewohnen, – ein Haus mit einer Einliegerwohnung (z. B. ausgebautes Dachgeschoss oder Souterrain), – jedes selbst bewohnte Gebäude, in dem genau eine weitere Wohnung vermietet ist.

Das nachfolgend besprochene Urteil erging zwar zu einem Zweifamilienhaus – die rechtlichen Grundsätze gelten jedoch für alle Konstellationen des § 573a BGB gleichermaßen.

Sachverhalt: Neue Eigentümer kündigen vor Grundbucheintragung

Die Kläger erwarben ein Zweifamilienhaus in Brüggen. Der notarielle Kaufvertrag enthielt unter Ziffer V Nr. 5 eine ausdrückliche Ermächtigung der Käufer, noch vor Eigentumsumschreibung alle mietrechtlichen Rechtshandlungen – einschließlich Kündigungen – vorzunehmen. Nach Nutzen- und Lastenübergang zogen die Kläger in die bisher nicht vermietete Wohnung des Hauses ein. Bereits mit Schreiben vom 02.05.2024, also vor ihrer Eintragung ins Grundbuch (die erst am 27.06.2024 erfolgte), kündigten sie das laufende Mietverhältnis der Beklagten nach § 573a Abs. 1 BGB.

Das Amtsgericht Nettetal gab der Räumungsklage zunächst statt. Es sah die Kläger aufgrund des Nutzen- und Lastenübergangs bereits als wirtschaftliche Eigentümer und damit als Vermieter an.

Entscheidung des Gerichts: Kündigung unwirksam

Das Berufungsgericht hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage ab. Die Berufung der Mieterin hatte in vollem Umfang Erfolg.

1. Keine Vermieterstellung ohne Grundbucheintragung

Das Berufungsgericht stellt klar: Der gesetzliche Vermietermieterwechsel nach § 566 Abs. 1 BGB (Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete”) setzt eine dingliche Eigentumsübertragung voraus. Das bedeutet: entscheidend ist die Eintragung ins Grundbuch – nicht der schuldrechtliche Kaufvertrag und auch nicht der wirtschaftliche Eigentumserwerb durch Nutzen-Lasten-Übergang.

Im Zeitpunkt der Kündigung am 02.05.2024 waren die Kläger noch nicht im Grundbuch eingetragen. Kraft Gesetzes (§ 566 BGB) waren sie deshalb noch keine Vermieter. Daher fehlte ihnen die Berechtigung, eine Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen.

2. Keine wirksame Vertragsübernahme durch die Mieterin

Eine Vertragsübernahme ist ein dreiseitiges Rechtsgeschäft: Mieter, bisheriger Vermieter und neuer Vermieter müssen alle mitwirken. Die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer im Notarvertrag reicht allein nicht aus; die Mieterin hätte zustimmen müssen (§ 184 BGB).

Das Landgericht verneint eine konkludente Zustimmung der Mieterin: Zwar leistete sie ihre Mietzahlungen auf Weisung der Voreigentümer an die Kläger. Das genüge jedoch nicht als Genehmigung, weil:

• die Mieterin berechtigterweise davon ausgehen durfte, die Kläger würden in Kürze ohnehin Eigentümer werden,
• ihr damit das Erklärungsbewusstsein für eine Genehmigung fehlte,
• sie zur Zahlung an die Kläger ausdrücklich aufgefordert worden war und insoweit keinen eigenen Entscheidungsspielraum hatte,
• eine Vertragsübernahme die Mieterin benachteiligen kann, weil sie die Schutzrechte nach §§ 566 Abs. 2, 566a Satz 2 BGB verliert.

3. Die notarielle Ermächtigung verschafft kein eigenes Kündigungsrecht

Die Voreigentümer hatten die Kläger im Notarvertrag zur Ausübung aller mietrechtlichen Rechtshandlungen ermächtigt. Das Gericht betont: Auch diese Ermächtigung reicht nicht. Sie verleiht den Klägern lediglich die Möglichkeit, im Namen der Voreigentümer zu handeln. Ein eigenes Kündigungsrecht aus § 573a Abs. 1 BGB entstand dadurch nicht.

Eine Kündigung der Voreigentümer wäre in diesem Stadium ebenfalls gescheitert. Denn sie wohnten nach dem Auszug nicht mehr in dem Haus – damit fehlte ihnen die Grundvoraussetzung des § 573a Abs. 1 BGB: der gemeinsame Aufenthalt von Vermieter und Mieter in demselben Gebäude. Eine Ermächtigung kann nur so weit reichen wie das Recht, das sie vermitteln soll. Weil den Voreigentümern das Kündigungsrecht selbst nicht zustand, konnten sie es auch nicht wirksam auf die Kläger übertragen.

Entscheidend ist: § 573a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass Vermieter und Kündiger identisch sind und dass der Vermieter im selben Haus wie der Mieter wohnt.

Keine Analogie zu Lasten der Mieterin

Das Gericht lehnt auch eine analoge Anwendung des § 573a Abs. 1 BGB auf den wirtschaftlichen Eigentümer ab. Eine Analogie setzt eine planwidrige Regelungslücke voraus. Eine solche liegt nicht vor:

• Der Gesetzgeber hat den Vermietermieterwechsel bewusst an das eindeutige, grundbuchkundige Kriterium des Eigentumsübergangs geknüpft.
• Das wirtschaftliche Eigentum ist rechtlich ungesichert und für den Mieter ohne Grundbucheinsicht nicht zuverlässig nachprüfbar.
• Es ist dem Erwerber zumutbar, die typischerweise kurze Zeitspanne bis zur Grundbucheintragung abzuwarten.

5. Zweite Kündigung mangels Zugang unwirksam

Eine weitere Kündigung vom 28.04.2025 scheiterte am fehlenden Zugang: Das Amtsgericht hatte die Weiterleitung des entsprechenden Schriftsatzes an die Beklagte unterlassen. Ohne Zugang entfaltet eine Kündigung keine Wirkung.

Bedeutung des Urteils für Mieter und Vermieter

Die Entscheidung ist aus mehreren Gründen bemerkenswert:

Rechtskräftige Entscheidung mit Signalwirkung: Das Berufungsgericht hatte die Revision ausdrücklich zugelassen. Höchstrichterlich ungeklärt ist, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Erwerber schon vor Eigentumsumschreibung personale Kündigungsgründe geltend machen kann. Da die zugelassene Revision jedoch nicht eingelegt wurde, ist das Urteil rechtskräftig. Es entfaltet damit volle Bindungswirkung zwischen den Parteien und besitzt als veröffentlichte Berufungsentscheidung erhebliche Orientierungswirkung für vergleichbare Fälle. Die höchstrichterliche Klärung durch den BGH bleibt vorerst aus.

Mieterschutz hat Vorrang: Das Urteil verdeutlicht, dass der mietrechtliche Bestandsschutz stark formalisiert ist. Mieter können sich darauf verlassen, dass ein Vermietermieterwechsel erst mit Grundbucheintragung eintritt. Dies schützt sie vor unsicheren Rechtslagen und der Notwendigkeit, privatrechtliche Kaufverträge zu überprüfen.

Risiko für Erwerber: Wer in ein Zweifamilienhaus einzieht und das Mietverhältnis des Mitbewohners beenden möchte, muss zwingend die Grundbucheintragung abwarten – auch wenn der wirtschaftliche Übergang bereits vollzogen ist. Notarielle Ermächtigungen ersetzen nicht die Eigentümerstellung.

Praktische Konsequenz für Vertragsgestaltung: In Kaufverträgen sollte der Vollzug der Grundbucheintragung möglichst beschleunigt werden, wenn dem Erwerber an einer frühzeitigen Kündigung gelegen ist. Eine Ermächtigung des Käufers zur Kündigung kann nur wirksam sein, wenn die Voraussetzungen des § 573a BGB beim ermächtigenden Eigentümer selbst vorliegen – was nach einem Eigentümerwechsel regelmäßig am fehlenden Zusammenleben scheitert.

Praxistipps für Betroffene

Für Mieter in Häusern mit zwei Wohnungen:

Erhalten Sie eine Kündigung nach § 573a BGB von einem neuen Eigentümer, prüfen Sie zunächst das Grundbuch. War der Kündiger zum Kündigungszeitpunkt noch nicht als Eigentümer eingetragen, ist die Kündigung unwirksam – unabhängig davon, ob es sich um ein Zweifamilienhaus, eine Einliegerwohnung oder eine andere Konstellation des § 573a BGB handelt. Sie müssen der Kündigung nicht nachgeben. Lassen Sie die Kündigung anwaltlich überprüfen.

Für neue Eigentümer und Immobilienkäufer:

Warten Sie mit der Kündigung nach § 573a BGB unbedingt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ab. Die Zeit bis zur Eintragung lässt sich durch zügiges Handeln beim Notar und frühzeitige Einreichung aller Unterlagen minimieren. Sprechen Sie Ihren Notar oder Ihre Anwältin gezielt auf die Beschleunigung des Grundbuchvollzugs an.

Für beurkundende Notare und Berater:

Die im Kaufvertrag enthaltene Ermächtigung zur Kündigung kann nur dann sinnvoll eingesetzt werden, wenn der Ermächtigende selbst die Voraussetzungen des § 573a BGB erfüllt – was beim Verkäufer, der nach Übergabe ausziehen wird, typischerweise nicht mehr der Fall ist. Dies gilt für alle privilegierten Mietverhältnisse im Sinne des § 573a BGB. Die Praxis der „vorweggenommenen Ermächtigung” bedarf einer kritischen Überprüfung.

Lassen Sie die Kündigung anwaltlich überprüfen (siehe Beratung im Mietrecht).

Fazit

Das nunmehr rechtskräftige Urteil stärkt den mietrechtlichen Bestandsschutz und setzt klare Grenzen für das Kündigungsrecht beim Immobilienerwerb. Die formale Grenze der Grundbucheintragung ist nicht durch wirtschaftliche Eigentümerstellungen, notarielle Ermächtigungen oder konkludentes Verhalten des Mieters zu überwinden. Da die zugelassene Revision nicht eingelegt wurde, gibt dieses Urteil vorerst die maßgebliche Linie vor, an der sich Erwerber, Mieter und Berater orientieren müssen – bis der BGH in einem anderen Verfahren Gelegenheit erhält, die offene Grundsatzfrage höchstrichterlich zu klären.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten mietrechtlichen Fragen empfehlen wir die Konsultation eines spezialisierten Rechtsanwalts.