Kurzüberblick: Das wichtigste in Kürze
- Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn er dadurch mehr Geld einnimmt, als ihn die Wohnung selbst kostet.
- Untervermietung darf nur dazu dienen, die eigenen Wohnkosten zu senken, nicht um Gewinne zu erzielen.
- Vermietet ein Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis und mit Gewinn weiter, kann der Vermieter wirksam kündigen.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2024 (Az. VIII ZR 228/23) eine für die Praxis wichtige Klarstellung zur Untervermietung getroffen. Viele Mieter gehen davon aus, dass sie ihre Wohnung bei Abwesenheit beliebig weitervermieten dürfen – auch zu deutlich höheren Preisen. Dem hat der BGH nun klare Grenzen gesetzt. Danach ist Untervermietung kein Mittel zur Gewinnerzielung, sondern soll dem Mieter lediglich ermöglichen, seine Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten und eigene Kosten zu reduzieren. Wer ohne Erlaubnis und mit finanziellen Überschüssen untervermietet, riskiert nicht nur Ärger mit dem Vermieter, sondern auch eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Mieter hatte eine Wohnung in Berlin angemietet und diese während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte weitervermietet. Dabei verlangte er von den Untermietern eine deutlich höhere Miete, als er selbst an den Vermieter zahlte. Auf diese Weise erzielte er einen monatlichen Überschuss.
Nachdem der Vermieter den Mieter erfolglos abgemahnt hatte, kündigte er das Mietverhältnis ordentlich und klagte auf Räumung.
Wie hat der BGH entschieden?
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts (Landgericht Berlin):
Die Kündigung war wirksam
Der Vermieter hatte einen Anspruch auf Räumung
Der Mieter durfte die Wohnung nicht gewinnbringend untervermieten
Warum war die Untervermietung nicht erlaubt?
Nach dem Gesetz (§ 553 BGB) darf ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der BGH hat das Gesetz ausgelegt. Dabei hat er die Entstehungsgeschichte der Regelung berücksichtigt und auch die Überlegungen herangezogen, warum der Gesetzgeber diese Regelung geschaffen hat. Was also der Sinn und Zweck der Regelung sein soll. Grundsätzlich sollen Mieter die Wohnung behalten dürfen, wenn sich ihre Lebensumstände erheblich verändern. Dass kann passieren:
bei einem längeren Auslandsaufenthalt
zur Verringerung der eigenen Mietkosten
bei veränderten Lebensumständen
Der Zweck der Vorschrift besteht nicht darin, Mietern durch eine Untervermietung eine Chance zu verschaffen, Geld zu machen, also Gewinn zu erzielen.
Nicht erlaubt ist deshalb eine Untervermietung mit Gewinnerzielung.
Der Bundesgerichtshof stellt klar:
Das Gesetz soll dem Mieter helfen, seine Wohnung zu behalten, nicht aber, mit ihr Geld zu verdienen.
Was bedeutet denn "Gewinnerzielung"
Ein berechtigtes Interesse liegt nicht mehr vor, wenn Mieter:
mehr Untermiete verlangen, als sie für die Wohnung selbst bezahlen, und
dadurch ein Überschuss erzielt wird, der über Miete und Nebenkosten hinausgeht.
In diesem Fall darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern – oder bei unerlaubter Untervermietung sogar kündigen.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Für Vermieter:
Unerlaubte und gewinnbringende Untervermietung kann eine Kündigung rechtfertigen
Vermieter müssen keine „Airbnb- oder Renditemodelle“ ihrer Mieter dulden
Das Urteil stärkt die Kontrolle über die Nutzung der Wohnung
Für Mieter:
Untervermietung ist kein Geschäftsmodell
Erlaubt ist nur die Kostenreduzierung, nicht der Gewinn
Ohne Erlaubnis riskieren Mieter Abmahnung und Kündigung
Fazit
Der Bundesgerichtshof macht deutlich:
Untervermietung dient dem Erhalt der Wohnung – nicht der Gewinnerzielung.
Wer seine Wohnung ohne Erlaubnis und mit finanziellen Überschüssen weitervermietet, riskiert den Verlust seines Mietverhältnisses.
FAQ: Untervermietung und Gewinnerzielung im Mietrecht
Darf ich meine Wohnung untervermieten, um Gewinn zu machen?
Nein. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Untervermietung nicht erlaubt, wenn der Mieter dadurch mehr Einnahmen erzielt, als ihn die Wohnung selbst kostet. Untervermietung darf nur dazu dienen, die eigenen Wohnkosten zu senken – nicht zur Gewinnerzielung.
Wann habe ich als Mieter ein berechtigtes Interesse an Untervermietung?
Ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel vor bei:
-
einem längeren Auslandsaufenthalt
-
finanziellen Engpässen
-
veränderten Lebensumständen
Nicht berechtigt ist das Interesse, mit der Wohnung Geld zu verdienen.
Muss der Vermieter einer Untervermietung immer zustimmen?
Nein. Der Vermieter muss nur zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB vorliegt. Plant der Mieter eine gewinnbringende Untervermietung, darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern.
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?
Untervermietet der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters, kann dies:
-
eine Abmahnung rechtfertigen
-
bei Fortsetzung sogar eine ordentliche Kündigung begründen
Das gilt besonders dann, wenn durch die Untervermietung Gewinne erzielt werden.
Ist eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung rechtens?
Ja. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine unerlaubte und gewinnbringende Untervermietung eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt. In solchen Fällen kann der Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen.
Wie wird geprüft, ob ein Gewinn vorliegt?
Entscheidend ist der Vergleich zwischen:
-
den eigenen Wohnkosten des Mieters (Miete + Nebenkosten) und
-
den Einnahmen aus der Untermiete
Übersteigen die Einnahmen die eigenen Kosten, liegt keine zulässige Untervermietung mehr vor.
Spielt die Mietpreisbremse bei Untervermietung eine Rolle?
Grundsätzlich ja. Im vom BGH entschiedenen Fall kam es darauf aber nicht mehr an, weil bereits die Gewinnerzielung ausreichte, um das berechtigte Interesse zu verneinen. Überhöhte Untermieten können zusätzlich rechtlich problematisch sein.
Was sollten Vermieter jetzt beachten?
-
Untervermietung genau prüfen
-
Bei unerlaubter oder gewinnbringender Nutzung frühzeitig reagieren
-
Abmahnung und Kündigung rechtlich sauber vorbereiten
Was sollten Mieter beachten?
-
Untervermietung immer vorher genehmigen lassen
-
Keine Untermieten verlangen, die über die eigenen Kosten hinausgehen
-
Untervermietung ist kein Geschäftsmodell