Rückzahlung der Mietkaution: Fristen, Verjährung und Ihre Rechte laut BGB
Die Rückzahlung der Mietkaution ist ein wichtiger Punkt für Mieter. Viele fragen sich: „Wann bekomme ich mein Geld zurück?“ und „Wann spätestens muss die Rückzahlung erfolgen?“. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Fristen gemäß BGB gelten, wann die Fälligkeit eintritt und welche Verjährungsregelungen beachtet werden müssen.
Wann die Mietkaution vom Vermieter zurückgezahlt werden muss:
Wann die Mietkaution zurückzuzahlen ist, regelt das Gesetz nicht. § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) regelt die Höhe der Mietsicherheit und die Art und Weise, wie diese geleistet werden kann. Aber er enthält keine Aussage dazu, wann die Rückzahlung der geleisteten Kaution erfolgen muss.
Nach überwiegender Expertenauffassung ergibt sich die Pflicht des Vermieters zur Abrechnung der Kaution aus den § 259 BGB (Umfang der Rechenschaftspflicht) in Verbindung mit § 666 BGB (Auskunft und Rechenschaftpflicht).
Die Rechtsauffassung des BGH zur Rückzahlung der Mietkaution:
Der BGH sagt in seinem Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17 dazu, dass ein Vermieter bezüglich der erhaltenen Kaution nach Ende des Mietverhältnisses
- innerhalb einer angemessenen Frist erklären muss, ob und für welche Forderungen aus dem Mietverhältnis er die Kaution nutzen möchte. Mit dieser Erklärung rechnet der Vermieter die Kaution ab und zeigt, ob er Ansprüche gegen den Mieter geltend macht.
- Da das Bürgerliche Gesetzbuch im Mietrecht keine genauen Vorgaben zur Abrechnung macht, kann der Vermieter die Kaution entweder ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten (konkludent) abrechnen.
Wann wird denn nun die Mietkaution fällig?
Der Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution entsteht bereits, wenn sie gezahlt wird. Allerdings wird er erst fällig, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Wohnung zurückgegeben wurde. Die Kaution muss zurückgezahlt werden, sobald der Vermieter keine offenen Forderungen mehr hat, für die er das Geld einbehalten könnte.
Nach der Rechtsprechung des BGB ist die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn:
- zum einen eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist
- und zum anderen dem Vermieter aus dem Mietverhältnis keine Forderungen mehr zustehen, die über die Mietkaution abgesichert sind.
Was ist eine angemessene Überlegungsfrist?
Klare Antwort des BGB: das hängt vom Einzelfall ab.
In dem Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05 entschied der BGH:
„Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGHZ aaO, 250 f.). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen worden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77).“
Eine etwas neuere Entscheidung des OLG Dresden, Urteil vom 7. September 2022 – 5 U 816/22 bestätigt diese Auffassung. Das Dresdener Gericht führt zur Rückzahlung der Kaution aus, dass:
„Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht bereits mit deren Leistung, ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Rückgabe des Mietobjektes und wird fällig, wenn der Sicherungszweck entfällt, wenn also dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen könnte (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.1999, XII ZR 124/97, NZM 1999, 496; Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 Rn. 12; Ludley NZM 2013, 777, 779; Flatow NZM 2020, 1, 6, 9).“
Dürfen Vermieter die Kaution ganz oder zum Teil einbehalten, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung offen ist?
Kurze Antwort: Ja!
Die Mietkaution sichert alle Ansprüche des Vermieters, auch solche, die noch nicht fällig sind. Dazu gehören sowohl Forderungen während des Mietverhältnisses als auch solche, die sich aus der Abwicklung nach dem Auszug ergeben, wie zum Beispiel Nachzahlungen für Betriebskosten.
Auch dazu gibt es ein Urteil des BGH:
„Die Mietkaution sichert alle – auch noch nicht fällige – Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (Senatsurteil vom 8. März 1972 – VIII ZR 183/70, NJW 1972, 721, 722 f. = WM 1972, 776, 779 unter II 4 a) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.“
(Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05)
Haben Mieter einen Anspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
Klare Antwort: Nein!
im Urteil des BGH vom 30. September 2009 – VIII ZR 238/08:
Begründet wird dies vor allem damit, dass der Vermieter dadurch gezwungen würde, sofort eine Aussage darüber zu treffen zu müssen, ob noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses aber, so die Richter aus Karlsruhe, muss sich der Vermieter nicht sofort darüber klar sein, ob und welche Ansprüche ihm noch aus dem Mietverhältnis zustehen könnten. Der Vermieter hat das Recht auf eine angemessene Frist, um dies zu prüfen und zu entscheiden, ob er die Kaution zur Begleichung seiner Forderungen verwenden möchte. Würde er zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet, hätte er keine Überlegungsfrist mehr. Außerdem müsste er befürchten, dass er direkt nach Erteilung der Bescheinigung zur umgehenden Abrechnung der Kaution verpflichtet werden könnte (BGH, Urteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 238/08).
Wann verjährt der Rückzahlungsanspruch der Mietkaution für den Mieter?
Hier gilt die allgemeine Verjährungsregelung der §§ 195, 199 BGB. Diese Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Rückgewähranspruch fällig wurde, BGH, Urteil vom 15. August 2012 – XII ZR 86/11.
Mietermehrheit
Mehrere Mieter (Personenmehrheiten) im Mietvertrag sind Mitgläubiger des Kautionsrückzahlungsanspruchs. Ein Mitmieter kann im eigenen Namen auf Rückzahlung der Kaution klagen. Er muss dabei jedoch die Rückzahlung an alle Mitmieter beantragen.Was passiert bei einem Eigentumswechsel?
Was passiert mit der Kaution bei einem Eigentümerwechsel?
Mit dem Kauf (Erwerb) einer Immobilie tritt der Erwerber aufgrund gesetzlicher Regelung (§ 566a BGB) in die Rechte und Pflichten aus einer vom Mieter des veräußerten Grundstücks geleisteten Mietsicherheit ein. Das gilt vor allem auch für die Rückgewährpflicht der Kaution. Die Rückzahlungspflicht besteht für den Erwerber unabhängig davon, ob er beim Kauf auch die Kaution mit erhalten hat.
Wie die Kaution geleistet werden kann:
Die Mietkaution kann in unterschiedlichen Formen geleistet werden – von der klassischen Barkaution bis hin zur modernen Kautionsversicherung. Welche Variante die richtige ist, hängt von den individuellen finanziellen Möglichkeiten des Mieters und den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Es lohnt sich, die verschiedenen Optionen sorgfältig abzuwägen!
Hier sind die gängigsten Varianten im Überblick:
1. Barkaution
Die Barkaution ist die häufigste Form der Mietkaution. Hier zahlt der Mieter den vereinbarten Betrag direkt an den Vermieter. Der Vermieter muss diesen Betrag auf einem separaten Konto mit gesetzlich vorgeschriebener Verzinsung anlegen, um die Sicherheit des Kapitals zu gewährleisten. Wichtig für Mieter: lassen Sie sich den Erhalt der Kaution vom Vermieter schriftlich bestätigen.
2. Sicherheitsleistung per Überweisung
Anstelle einer Barzahlung wird der Kautionsbetrag häufig per Überweisung auf ein vom Vermieter angegebenes Konto überwiesen. Diese Methode ist besonders bequem und sicher, da die Zahlung nachvollziehbar ist.
3. Kautionskonto
Hierbei eröffnet der Mieter ein spezielles Sparkonto, auf das er die Kaution einzahlt. Dieses Konto wird meist auf den Namen des Mieters geführt, aber zugunsten des Vermieters verpfändet. Die Zinsen des Kontos stehen dem Mieter zu und werden bei der Rückzahlung der Kaution berücksichtigt.
4. Kautionsversicherung
Eine moderne Alternative ist die Kautionsversicherung. Der Mieter zahlt an eine Versicherungsgesellschaft einen jährlichen Beitrag, und die Versicherung stellt dem Vermieter eine Bürgschaft aus. Diese Variante ist besonders für Mieter attraktiv, die die Kaution nicht auf einmal aufbringen können.
5. Bankbürgschaft
Bei dieser Form übernimmt eine Bank die Bürgschaft für die Kaution. Der Mieter zahlt der Bank dafür eine Gebühr, und die Bank garantiert dem Vermieter die Zahlung im Schadensfall. Diese Option eignet sich vor allem für Mieter mit einer stabilen Bonität.
6. Verpfändung eines Kontos
Der Mieter kann die Mietsicherheit auch auf ein eigenes Konto einzahlen und den Auszahlungsanspruch, den er gegen seine Bank hat, zugunsten des Vermieters verpfänden. Das geschieht durch Abtretung des Anspruchs an den Vermieter und Anzeige gegenüber der Bank.
Welche Variante die richtige ist, hängt von den individuellen finanziellen Möglichkeiten des Mieters und den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Es lohnt sich, die verschiedenen Optionen sorgfältig abzuwägen!
Fazit:
Die Rückzahlung der Mietkaution richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen des BGB. Mieter sollten die Fristen, die Verjährung und die Bedingungen der Fälligkeit genau kennen, um ihre Ansprüche fristgerecht geltend zu machen.
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