Glatteis: Vermieter haftet trotz Hausmeisterdienst
BGH stärkt Mieterrechte beim Winterdienst
Worum ging es in dem Fall?
Eine Mieterin stürzte an einem winterlichen Montagmorgen auf dem vereisten Weg vor ihrem Wohnhaus und verletzte sich schwer. Der Weg gehörte zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Für den Winterdienst war ein externes Unternehmen beauftragt.
Die Mieterin verlangte von ihrer Vermieterin Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro. Diese wiederum berief sich darauf, dass der Winterdienst ausgelagert gewesen sei und sie deshalb nicht hafte.
Der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH).
Zentrale Rechtsfrage
Haftet ein Vermieter gegenüber seinem Mieter für einen Sturz auf Glatteis, obwohl der Winterdienst an ein externes Unternehmen ausgelagert wurde und das Grundstück zum Gemeinschaftseigentum gehört?
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH)
Der BGH hat klar entschieden:
Ja, der Vermieter haftet – auch dann, wenn ein professioneller Winterdienst beauftragt wurde.
Das vorherige Urteil des Landgerichts, das die Klage vollständig abgewiesen hatte, wurde aufgehoben.
Warum haftet der Vermieter trotzdem?
1. Winterdienst ist Teil der Vermieterpflichten
Nach Auffassung des BGH gehört es zu den vertraglichen Pflichten des Vermieters, dafür zu sorgen, dass der Mieter die Wohnung sicher erreichen und verlassen kann. Das gilt insbesondere für:
- Wege vom Hauseingang zur Straße
- Zugangswege im Winter bei Schnee und Glatteis
Diese Pflicht ergibt sich nicht aus dem Eigentum, sondern aus dem Mietvertrag.
2. Eigentumsverhältnisse sind für den Mieter irrelevant
Ob der Vermieter Alleineigentümer ist oder nur Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, spielt keine Rolle.
Der BGH stellt ausdrücklich klar:
Ein Mieter einer Eigentumswohnung ist nicht weniger schutzwürdig als ein Mieter in einem Einfamilienhaus.
3. Beauftragung eines Winterdienstes entlastet den Vermieter nicht
Zwar darf ein Vermieter den Winterdienst an ein Unternehmen delegieren.
Rechtlich bleibt er jedoch verantwortlich.
Der Grund:
Das beauftragte Unternehmen gilt als sogenannter Erfüllungsgehilfe. Macht dieser Fehler, muss sich der Vermieter das wie eigenes Verschulden zurechnen lassen (§ 278 BGB).
4. Betriebskostenumlage schützt nicht vor Haftung
Auch der Umstand, dass der Mieter die Kosten für den Winterdienst über die Betriebskosten zahlt, ändert nichts:
- Die Kostenregelung sagt nichts über die Haftung aus
- Eine Haftungsfreistellung des Vermieters muss klar und eindeutig vereinbart sein
- Das war hier nicht der Fall
Konsequenzen für Mieter
- Bei Stürzen auf nicht geräumten oder nicht gestreuten Wegen bestehen gute Chancen auf Schadensersatz und Schmerzensgeld
- Der Anspruch richtet sich primär gegen den Vermieter, nicht gegen die WEG oder den Winterdienst
- Der Vermieter muss beweisen, dass keine Pflichtverletzung vorlag
Konsequenzen für Vermieter
- Die Beauftragung eines Hausmeister- oder Winterdienstes reicht nicht aus
- Vermieter haften weiterhin vertraglich
- Eine Kontrolle des Dienstleisters ersetzt keine Haftung
- Klare und rechtssichere Regelungen im Mietvertrag sind entscheidend – aber rechtlich eng begrenzt
Fazit: Klare Stärkung der Mieterrechte
Der BGH stellt unmissverständlich klar:
Wer vermietet, trägt Verantwortung – auch im Winter.
Der Vermieter bleibt zentraler Ansprechpartner und Haftungsschuldner, selbst wenn Dritte eingeschaltet sind.
Sie sind betroffen?
Ob als Mieter nach einem Sturz oder als Vermieter mit Haftungsfragen:
Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung kann entscheidend sein.
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