Schönheitsreparaturen im Mietrecht: 5 wichtige Fakten für Mieter
Schönheitsreparaturen sind eines der am häufigsten diskutierten Themen im Mietrecht. Gerade für Mieter stellen sich oft Fragen: Was muss ich wirklich tun? Welche Klauseln sind wirksam? Muss ich die Wohnung streichen? Muss ich etwas reparieren? Wenn ja, was? In diesem Beitrag klären wir, welche Rechte und Pflichten Mieter haben und worauf sie achten sollten.
1. Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?
Zunächst sollte man wissen, was alles zu den Schönheitsreparaturen gehört. Das sind grundsätzlich nur Renovierungsarbeiten, die dazu dienen, normale Abnutzungsspuren in der Wohnung zu beseitigen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken
- Lackieren von Heizkörpern, Türen und Fenstern von innen
- Reparaturen an Innenwänden
Die Wände für das Tapezieren herrichten, Tätigkeiten wie das Abschleifen des Bodens oder das Renovieren von Fenstern außen gehören ausdrücklich nicht zu den Schönheitsreparaturen.
2. Wer ist für Schönheitsreparaturen zuständig?
Gibt es keine ausdrückliche Vereinbarung, ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Wohnung instand zu halten und notwendige Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese gesetzliche Regelung ergibt sich aus § 535 BGB.
Allerdings übertragen die Vermieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vertraglich fast immer auf die jeweiligen Mieter. Dies geschieht meist durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Es kann auch in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen erfolgen.
3. Wann sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam?
Nicht alle Klauseln im Mietvertrag sind wirksam! Häufig werden Mieter zu weitreichend verpflichtet, was Gerichte für unwirksam erklären. Typische Beispiele für unwirksame Klauseln sind:
- Starre Fristen: Eine Klausel, die Mieter zwingt, alle drei Jahre zu streichen, unabhängig vom Zustand der Wohnung.
- Verschuldensunabhängige Pflicht: Wenn der Mieter renovieren muss, selbst wenn er kaum in der Wohnung gelebt hat.
- „Bei Auszug renovieren“-Klauseln: Die pauschale Pflicht, bei Auszug zu renovieren, ist in der Regel unwirksam.
Enthält ein Mietvertrag z.B. Angaben wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ oder ähnliche Formulierungen, die für den Mieter erkennen lassen, dass die Regelung so flexibel vereinbart ist, dass nach ihrem Wortlaut im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich ist, handelt es sich lt. BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 21/13 –, juris nicht um eine starre Klausel. Eine solche Vereinbarung wäre also wirksam.
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag daher genau! Enthält er unwirksame Klauseln, müssen Sie als Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.
4. Zustand der Wohnung bei Mietbeginn
Wenn die Wohnung bei Mietbeginn nicht renoviert war, muss der Mieter später in der Regel auch keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter keine finanzielle Entschädigung für den nicht renovierten Zustand erhalten hat.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu entschieden, dass Mieter nur dann zur Renovierung verpflichtet werden können, wenn die Wohnung in einem „frisch renovierten“ Zustand übergeben wurde.
5. Renovierung bei Auszug – was gilt wirklich?
Ein häufiger Irrglaube ist, dass die Wohnung beim Auszug zwingend „weiß gestrichen“ oder „wie neu“ übergeben werden muss. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn die vertragliche Verpflichtung hierzu wirksam ist. Fehlt eine gültige Klausel, reicht es, die Wohnung in einem besenreinen Zustand zu hinterlassen.
Fazit: Keine Pflicht ohne wirksame Klausel
Als Mieter sollten Sie Ihren Mietvertrag genau prüfen. Nur wenn die Klausel zu Schönheitsreparaturen wirksam ist und die Wohnung bei Mietbeginn in renoviertem Zustand war, können Sie zur Renovierung verpflichtet werden. Ansonsten liegt die Instandhaltungspflicht beim Vermieter.
5 Tipps für Mieter zu Schönheitsreparaturen
- Mietvertrag prüfen: Achten Sie auf starr formulierte Fristen oder pauschale Verpflichtungen. Ungültige Klauseln entbinden Sie von Pflichten.
- Wohnungszustand dokumentieren: Halten Sie bei Einzug genau fest, ob die Wohnung renoviert war. Machen Sie Fotos als Nachweis.
- Keine voreilige Renovierung: Überprüfen Sie zunächst die Rechtslage, bevor Sie Kosten und Zeit investieren.
- Fristen flexibel halten: Klauseln, die Renovierungen „nach Bedarf“ vorsehen, sind eher wirksam als starre Vorgaben.
- Professionellen Rat einholen: Bei Unsicherheiten oder Streitigkeiten lohnt sich der Weg zu einem Anwalt oder Mieterverein.
Mit diesem Wissen sind Sie bestens vorbereitet, um Ihre Rechte als Mieter zu wahren und unzulässige Forderungen des Vermieters abzuwehren.
