Darf der Vermieter im Mietvertrag die Hundehaltung ausschließen?

In Deutschland wird Hundehaltung immer beliebter. Ca. 9,6 Millionen Hunde leben in Deutschland. Insgesamt gibt es in 8,9% der deutschen Haushalte einen oder mehrere Hunde, wie der VDH (Verband für das Deutsche Hundewesen) auf seiner Homepage mitteilt. Der Staat profitiert davon erheblich. 380 Millionen Euro Hundesteuer nahm der Staat 2020 ein, wie das statistische Bundesamt ermittelte. Damit wird auch für Mieter und Mieter die Frage nach der erlaubten Hundehaltung immer wichtiger. Wann Hunde gehalten werden dürfen und wann Vermieter Hundehaltung verbieten dürfen erklärt Rechtsanwalt Raters in diesem Artikel.

Hundehaltung und Mietvertrag

So ein Welpe ist niedlich, die Versuchung groß, sofort einen mit nach Hause zu nehmen. Wer zur Miete wohnt, sollte vorher einige Dinge klären, damit es keine böse Überraschung mit dem Vermieter gibt.

Erstmal in den Mietvertrag schauen!

Alle Mieter, die überlegen, einen Hund anzuschaffen, sollten sich erstmal ihren Mietvertrag ansehen. Die meisten Mietverträge sind Formularmietverträge. Das sind vorgedruckte Verträge.

Unwirksame Verbotsklausel

Verbietet der Formularmietvertrag generell die Tierhaltung/Hundehaltung, ist das Verbot unwirksam. Dies urteilte der BGH im Jahr 2013. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass eine generelle Untersagung der Haltung von Hunden und Katzen in einem Formularmietvertrag eine Allgemeine Geschäftsbedigung darstellt. Diese benachteiligt Mieter unangemessen befanden die Richter. Denn eine generelles Tierhaltungsverbot verbietet Mietern die Tierhaltung in jeder nur denkbaren Fallkonstellation.

Eine unangemessene Benachteiligung

ergibt sich daraus,

• dass auch evident berechtigte Belange des Mieters an einer entsprechenden Tierhaltung in vollem Umfang ausgeblendet werden.
• Dem Mieter ist die Haltung von Hunden (und Katzen) selbst in besonderen Härtefällen (etwa bei einem Angewiesensein auf einen Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehund) untersagt.
• Weiter ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auch daraus, dass das Hunde- und Katzenhaltungsverbot uneingeschränkt sogar in den Fällen gilt, in denen auf Seiten des Vermieters kein berechtigtes Interesse an einem solchen Verbot erkennbar ist, etwa weil von den gehaltenen Tieren keine Beeinträchtigungen der Mietsache und keine Störungen anderer Hausbewohner oder sonstiger Nachbarn ausgehen.
  (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 –, Rn. 18, juris)

Aber Achtung: zulässig wäre eine Klausel, die regelt, dass die Tierhaltung ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet ist, es sei denn, es handelt sich um Kleintiere im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Diese Klausel legt der BGH so aus, dass dadurch die Tierhaltung nicht ausnahmslos verboten werde. Die Klausel erlaube eine vertragsgemäße Haltung von Kleintieren. Hinsichtlich der Haltung von größeren Haustieren, wie Hunden oder Katzen behalte sich der Vermieter vor, über eine Zustimmung zu entscheiden (AG München, Urteil vom 03. August 2018 – 411 C 976/18).

Freies Ermessen des Vermieters

Unwirksam wird die Klausel wieder dann, wenn sie die Zustimmung des Vermieters in das „freie Ermessen“ des Vermieters stellt (BGH VIII ZR 329/11).

Mietvertrag sagt zur Tierhaltung nichts

Trifft der Mietvertrag keine Aussage über die Tierhaltung, dann ist dem Mieter diese grundsätzlich gestattet und gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Wenn der vertragsgemäße Gebrauch überschritten wird, dann wird die Tierhaltung unzulässig.

Tierhaltung als vertragsgemäßer Gebrauch

Doch was ist der geschuldete, vertragsgemäße Gebrauch in Bezug auf die Tierhaltung? Das hängt, wie fast alles in der Juristerei, vom Einzelfall ab. Nach Auffassung des BGH v. 14.11.2007 (VIII ZR 340/06) kann die Frage nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten beantwortet werden.

Zu den Beurteilungskriterien zählen insbesondere:

• Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe,
• Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet,
• Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn,
• Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung des Vermieters
• sowie besondere Bedürfnisse des Mieters

Wird durch die Tierhaltung z.B.

• der Hausfrieden
• oder das nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis gestört
• oder durch die Tierhaltung die übrigen Mieter oder das Grundstück beeinträchtigt,

darf der Vermieter die Tierhaltung verbieten. Der vertragsgemäße Gebrauch wird bei der Hundehaltung dann überschritten, wenn zwei Hunde stundenlang bellen. Auch, wenn die Tiere „ihr Geschäft“ auf dem Balkon oder im Treppenhaus erledigen müssen, ist klar, dass dies nicht mehr geduldet werden kann. Dann machen aus meiner Sicht vor allem die Halter einen großen Fehler, den letztlich die Tiere ausbaden müssen, die nicht mehr gehalten werden dürfen.

Man sieht also, dass es im Einzelfall recht kompliziert sein kann, die Frage zu beantworten, ob die Tierhaltung erlaubt ist oder nicht.