Eigenbedarfskündigung bei mehreren Wohnungen: Wann ist die Auswahl rechtsmissbräuchlich?
Eine Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter nicht eine Wohnung passend zum bestehenden Bedarf auswählt, sondern umgekehrt erst die ausgewählte Wohnung den behaupteten Bedarf entstehen lässt. Das hat das Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 19. Juli 2023 (Az. 64 S 260/22) entschieden.
Kurzantwort
Eine Eigenbedarfskündigung kann nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn der geltend gemachte Wohnbedarf nicht tatsächlich schon bestand, sondern erst durch die Auswahl einer bestimmten Wohnung geweckt oder geformt wurde.
Besonders kritisch ist es, wenn der Vermieter gerade ein bestimmtes Mietverhältnis beenden möchte und die Bedarfsperson ihren Wohnwunsch erst danach auf diese Wohnung ausrichtet. Dann kann der Eigenbedarf vorgeschoben oder überhöht erscheinen.
Der Fall vor dem LG Berlin
Das Landgericht Berlin hatte über eine Eigenbedarfskündigung zu entscheiden, mit der ein Vermieter die Räumung einer Wohnung erreichen wollte. Zuvor hatte bereits das Amtsgericht Charlottenburg die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht Berlin bestätigte diese Bewertung und kündigte an, die Berufung des Vermieters zurückzuweisen.
Nach Auffassung des Gerichts war die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich. Maßgeblich war, dass nicht der tatsächliche Bedarf des Enkels zur Auswahl der Wohnung geführt hatte. Vielmehr wurden die Bedürfnisse und Wünsche des Enkels erst durch die Auswahl gerade dieser Wohnung geweckt und bestimmt.
Warum die Eigenbedarfskündigung unwirksam war
Das Gericht kam nach der Beweiswürdigung zu der Überzeugung, dass der Vermieter von Anfang an gerade dieses Mietverhältnis beenden wollte. Der Enkel wurde danach nicht zunächst nach seinen eigenen Wohnvorstellungen gefragt. Vielmehr benannte der Vermieter sogleich die konkrete Wohnung.
Nach den Feststellungen des Gerichts ging es also nicht darum, für einen bereits bestehenden Wohnbedarf des Enkels eine passende Wohnung zu finden. Vielmehr wurde die konkrete Wohnung zuerst ausgewählt. Erst danach wurde der Bedarf des Enkels auf diese Wohnung ausgerichtet.
Genau darin lag der Rechtsmissbrauch. Die Wohnung folgte nicht dem Bedarf. Der behauptete Bedarf folgte der Wohnung.
Wirtschaftliche Interessen als Warnsignal
Hinzu kam ein weiterer Umstand: Die betroffene Drei-Zimmer-Wohnung war von einer älteren Mieterin bewohnt und wies die niedrigste Miete im gesamten Haus auf. Die Miete lag deutlich unter den marktüblichen Preisen, sogar im Vergleich zu kleineren Wohnungen mit weniger Zimmern.
Das Gericht sah darin ein gewichtiges Indiz dafür, dass nicht der Wohnbedarf des Enkels ausschlaggebend war. Naheliegend waren vielmehr wirtschaftliche Gründe für die Beendigung gerade dieses Mietverhältnisses.
Eine Eigenbedarfskündigung darf aber nicht dazu dienen, eine besonders günstig vermietete Wohnung unter dem Deckmantel eines konstruierten Eigenbedarfs frei zu bekommen.
Spätere Familienplanung reicht nicht aus, wenn sie nur vage ist
Der Enkel hatte sich auch auf Pläne zur Familiengründung berufen. Das reichte dem Gericht nicht aus. Zum einen waren diese Pläne im Kündigungsschreiben nicht genannt. Zum anderen waren sie nicht konkretisiert. Der Enkel hatte nach den Feststellungen des Gerichts zu diesem Zeitpunkt nicht einmal eine feste Freundin.
Eine spätere Familienplanung kann zwar bei der Auswahl einer Wohnung mitbedacht werden. Sie begründet aber keinen zusätzlichen Wohnbedarf, wenn sie nur allgemein, ungewiss oder noch nicht verfestigt ist.
Für eine Eigenbedarfskündigung genügt daher nicht die Überlegung, dass die Bedarfsperson irgendwann einmal mehr Platz benötigen könnte. Der Bedarf muss bei Ausspruch der Kündigung konkret und nachvollziehbar bestehen.
Auch der geplante Fitnessraum trug den Eigenbedarf nicht
Der Enkel gab außerdem an, er wolle eines der drei Zimmer zunächst als Fitnessraum nutzen. Auch das genügte nach Auffassung des Gerichts nicht.
Zum einen war diese Nutzung für die Auswahl der Wohnung nicht bestimmend. Zum anderen wurde sie im Kündigungsschreiben ebenfalls nicht erwähnt. Damit konnte auch dieser Gesichtspunkt die Eigenbedarfskündigung nicht tragen.
Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben stehen
Die Entscheidung zeigt auch die Bedeutung von § 573 Abs. 3 BGB. Danach müssen die Gründe für die Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben angegeben werden.
Was im Kündigungsschreiben fehlt, kann im Prozess nicht ohne Weiteres nachgeschoben werden. Werden eine geplante Familiengründung oder eine bestimmte Nutzung einzelner Zimmer erst später erwähnt, kann das für den Vermieter ein erhebliches Problem sein.
Bedeutung für Mieter
Mieter sollten eine Eigenbedarfskündigung genau prüfen, wenn der Vermieter mehrere Wohnungen besitzt oder gerade eine besonders günstig vermietete Wohnung kündigt. Kritisch kann es sein, wenn der angebliche Wohnbedarf unklar bleibt oder erst nachträglich auf die konkrete Wohnung zugeschnitten wird.
Angreifbar ist eine Eigenbedarfskündigung insbesondere dann, wenn der Bedarf überhöht erscheint, die Lebensplanung der Bedarfsperson nur vage ist oder wesentliche Gründe im Kündigungsschreiben fehlen.
Bedeutung für Vermieter
Vermieter sollten eine Eigenbedarfskündigung nicht erst von der gewünschten Wohnung her denken. Ausgangspunkt muss der tatsächliche Nutzungswunsch der Bedarfsperson sein.
Erst wenn dieser Bedarf konkret feststeht, kann geprüft werden, welche Wohnung dafür in Betracht kommt. Die Auswahl der Wohnung muss nachvollziehbar an den tatsächlichen Bedürfnissen der Bedarfsperson ausgerichtet sein.
Wer dagegen zuerst ein bestimmtes Mietverhältnis beenden möchte und danach den Bedarf passend dazu entwickelt, riskiert, dass die Kündigung als rechtsmissbräuchlich angesehen wird.
Fazit
Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht schon deshalb wirksam, weil ein Familienangehöriger die Wohnung nutzen könnte. Der geltend gemachte Bedarf muss tatsächlich bestehen, konkret dargelegt und im Kündigungsschreiben nachvollziehbar begründet werden.
Wird der Bedarf erst durch die Auswahl einer bestimmten Wohnung geweckt oder bestimmt, kann die Kündigung gegen Treu und Glauben verstoßen. Eine nur vage spätere Familienplanung reicht dafür nicht aus.
FAQ zur rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigung
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich?
Eine Eigenbedarfskündigung kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn der geltend gemachte Wohnbedarf nicht tatsächlich besteht, sondern erst nach Auswahl einer bestimmten Wohnung konstruiert wird. Dann kann ein Verstoß gegen § 242 BGB vorliegen.
Darf ein Vermieter bei mehreren Wohnungen frei auswählen?
Ein Vermieter darf grundsätzlich auswählen, welche Wohnung er für sich oder einen Familienangehörigen nutzen möchte. Die Auswahl muss aber nachvollziehbar an einem tatsächlichen Bedarf ausgerichtet sein.
Reicht eine spätere Familienplanung für Eigenbedarf?
Eine spätere Familienplanung reicht nicht aus, wenn sie nur vage oder ungewiss ist. Sie kann bei der Auswahl der Wohnung berücksichtigt werden, begründet aber allein keinen konkreten Eigenbedarf.
Müssen die Gründe für Eigenbedarf im Kündigungsschreiben stehen?
Ja. Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben angegeben werden. Später nachgeschobene Gründe können eine unzureichende Kündigungsbegründung nicht ohne Weiteres heilen.
Ist Eigenbedarf für einen Enkel grundsätzlich möglich?
Ja. Eigenbedarf kann grundsätzlich auch zugunsten eines Enkels geltend gemacht werden. Der Vermieter muss aber konkret darlegen, warum der Enkel die Wohnung benötigt.
Was können Mieter bei Zweifeln am Eigenbedarf tun?
Mieter sollten prüfen, ob der behauptete Bedarf konkret dargelegt wurde, ob die Bedarfsperson tatsächlich einziehen will und ob die Auswahl der Wohnung nachvollziehbar ist. Bei erheblichen Zweifeln kann die Kündigung angreifbar sein.